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중국의 부동산시장과 투자

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①중국의 토지제도
②중국은 사회주의 체제 아래 토지는 공유제를 채택하고 있다. 공유제는 사유제와 반대개념으로 생산과 관계되는 모든 권리가 개인이 아닌 전 인민에 의해 공동으로 소유되는 제도다. 토지가 공유제 아래 전 인민의 소유가 되어 있다는 것은 인민이 토지를 이용하는데 별도의 비용을 필요하지 않는다는 것을 의미한다.
중국의 토지 소유권에는 국가 토지 소유권과 집체 토지 소유권의 두 가지가 있다. 토지소유권은 양도할 수 없고 사용권만 거래가 가능하다. 토지 사용권 양도는 국가가 토지사용자 명의로 토지 사용권을 일정 기간 내 양도하는 동시에 토지사용자가 국가에 비용을 지불하는 방식을 말한다.
따라서 중국 토지시장은 토지사용권 시장이다. 중국 토지시장의 구조는 ▶도시 1급 토지시장 ▶도시 2,3급 토지시장▶농지 수용시장 ▶농촌 집체 토지의 자발적 토지시장 등 4가지로 나눠볼 수 있다.
이 가운데 도시의 1급 토지시장은 토지사용권의 첫 양도시장이다. 1급 토지시장은 전체 토지시장에 지대한 영향을 미치고 토지사용권 양도는 국유 토지의 시장진입 고리다.
1992년 이후 토지양도시장의 발전으로 전국의 도시정부는 이를 통해 많은 재정을 확보했고 투자환경을 개선했다. 몇몇 도시에는 토지 양도수입이 재정수입의 25%에 달하고 일부 도시는 80%에 이른다. 1급 토지시장에 개인은 대부분 들어갈 수 없다.
2급 토지시장은 토지 사용권의 재 양도시장이다. 개발사업자는 1급 토지시장의 수요자가 양도받은 국유토지 사용권을 활용해 개발한 뒤 수요자에게 판매하거나 토지사용자가 서로 토지사용권을 재 양도하는 행위가 포함된다.
흔히 중국에 진출한 우리나라 개발업자들은 2급 토지시장에서 거래되는 토지 사용권을 확보한다. 3급 토지시장은 토지사용자간에 이뤄지는 토지 재양도, 임대, 저당, 교환등의 거래활동으로 개방된 시장이다.
토지사용권의 양도는 국유토지에 한해 이뤄진다는 점에 유의해야 한다. 집체 소유의 토지는 국유토지로 전환한 뒤 양도가 가능하다. 그리고 지하의 각종 자원, 광산, 매장물과 시 정부의 공용시설 등은 토지사용권을 양도할 수 있다.
토지사용권 양도의 주체는 토지의 국가소유권을 대표한 현, 시의 인민정부다. 토지사용권의 양도의 최고기한은 ▶주거용지 70년 ▶공업•교육•과학기술•문화•위생•체육용지 50년▶상업•여행•오락용지 40년이다.
토지사용권 양도방식은 협의, 입찰, 경매방식 등 3가지로 나뉜다. 협의양도는 공익•비영리사업과 정부의 산업정책 실시를 위해 필요한 건설용지에 적용되고 입찰양도는 대형사업이나 투자규모가 큰 토지의 양도에 적용된다. 경매양도는 위치조건이 좋고 교통여건이 좋은 도시 번화가의 토지양도에 적용된다. 재 양도시장에서 거래 땐 토지사용권 양도계약서와 등기서류에 명시된 권리, 의무도 양도인에게 넘어간다.
행정배분방식으로 취득한 토지사용권의 재양도는 반드시 토지가 소재한 시, 현, 인민정부의 토지관리부서에 토지양도 보충계약을 신청하고 토지 양도금 납부와 등기수속을 끝낸 뒤 토지사용증을 취득해야 한다. 그래야 합법적으로 재양도 권리를 취득할 수 있다.
② 중국 지가체계와 세제
중국은 아직 토지시장의 질서가 제대로 확립되지 않아 정부가 광범위하게 토지시장에 개입하고 있다. 이로 인한 토지 수급 불균형, 토지 불법거래, 도시와 농촌 접합부의 무질서한 농지 전용 등이 발생하고 있다.
개혁, 개방 이후 중국 토지시장의 토지문제는 주로 도시용지가 수요에 비해 공급이 모자라는 데서 발생한다. 또한 도시와 농촌을 통합한 계획적 토지이용관리가 이뤄지지 않는 상태에서 토지수요제도와 관계없이 우량농지의 전용이나 난 개발이 일어날 수 있음을 잘 보여준다. 중국의 지가체계는 기준시가를 비롯해 표준지가, 거래저가, 거래평가가격, 거래가격, 토지임대가격, 토지저당가격 등으로 구분할 수 있다.
1. 중국 부동산 정보
① 중국의 토지제도
② 중국 지가체계와 세제

2. 중국 부동산투자 현황 & 전망
① 기회와 위협
② 투자제도

3. 부동산개발

4. 중국의 부동산 투자절차

5. 중국 내 부동산 관련 법규 및 정보
 

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