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외자투자 기업의 중국 부동산 취득방법

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   중국의 토지소유제도가 국가소유, 집체소유 두가지 형태를 취하고 있어 외국투자기업이 토지사용권을 취득하려고 하는 경우에 취득대상토지가 국가소유인지, 집체소유인지에 따라 취득방식도 다릅니다. 

[국유토지의 사용]

   먼저 외국투자기업이 국유토지를 사용하고자 할 경우에는 다음과 같은 5가지 방식이 있습니다. 

- 양도방식에 의한 국유토지사용권 취득 

   국가가 국유토지사용권을 기한부로 외국투자기업에 양도하고 기업에서 국가에 토지사용권 양도금을 지불하는 방식으로 외자기업이 국유토지사용권을 취득하는 가장 일반적인 방법입니다.

   구체적으로 국가(시•현 인민정부 토지관리부서)가 토지소유자로서 입찰•경매 또는 합의 방식으로 토지사용권을 외국투자기업에 양도하고 외국투자기업은 양도계약에 약정한 대로 토지사용 양도대금을 지불하고 양도대금을 결제완료한 후 정식으로 토지등록을 하여 국유토지사용증서를 취득하게 됩니다.

   양도방식으로 취득한 토지사용권은 규정에 따라 재양도•임대•저당할 수 있습니다. 토지의 사용기간은 토지의 용도에 따라 차이가 있는데 구체적으로 거주용지 : 최고 70년 / 공업용지 : 최고 50년 / 교육, 과학기술, 문화, 위생, 체육용지 : 최고 50년 / 상업, 관광, 오락용지 : 최고 40년 / 종합용지 및 기타 용지 : 최고 50년입니다. 

   토지사용자는 양도계약의 내용에 따라 규정된 용도와 기간의 범위내에서 토지를 개발, 이용할 수 있으며 토지용도를 변경 할 경우에는 토지관리부서의 동의가 있어야 합니다. 또한 토지사용자는 토지이용기간동안 규정된 기준에 따라 매년 토지사용비를 지불하여야 합니다.  

 - 행정배당방식에 의한 토지사용권 취득

   중국의 법률에 따라 합법적으로 설립된 외자기업이 현급이상 인민정부의 비준을 거쳐 토지사용권을 취득하는 것을 행정배당방식에 의한 토지사용권 취득이라 합니다. 


   구체적 방법은 외자기업이 취득하려는 토지가 소재한 시•현 토지관리부서에 국유토지사용권의 행정배당 신청을 제출하고 심사•비준 권한을 가진 인민정부의 비준을 거쳐 토지사용권을 취득하게 됩니다.

   행정배당방식에 의하여 토지사용권을 취득한 외자기업은 반드시 토지사용계약의 규정에 따라 1회에 토지개발비를 납부함과 아울러 매년 기준에 따라 토지사용비를 납부해야 합니다.

   토지사용비는 사용개시 후 5년 동안은 조절하지 못하며 5년 후부터 조절할 수 있으나 중국측 투자자가 토지사용비를 투자로 할 경우에는 계약 기한내 토지사용비를 조절하지 않습니다.

   행정배당방식으로 취득한 토지사용권은 양도•임대•저당이 불가능하여 양도•임대•저당을 하려는 경우에는 양도수속을 다시 밟아 양도금액을 보완납부해야 합니다.

   특수한 경우에는 정부의 비준을 받아 행정배당토지를 양도•임대•저당할 수도 있지만 취득한 토지수익은 반드시 국가에 납부하거나 국가의 규정에 따라 처리하여야 합니다.

   중국은 현재 국유토지의 사용제도개혁을 강화하기 위하여 점진적으로 양도방식에 의한 토지제공을 늘려가고 있으며 행정배당방식에 의한 토지제공을 제한하고 있습니다.

- 중국기업과 합자에 의한 토지사용권 취득

   중국정부는 기존건설용지의 이용률을 높이고 경작지를 보호하기 위하여 국유기업과 도시집단기업이 현재 보유하고 있는 부지•공장건물•설비 등을 외국기업과 합자기업•합작기업 설립시 출자하도록 권장하고 있습니다. 따라서, 최근에는 외국투자기업이 중국기업과 합자를 통하여 토지사용권을 취득경우가 증가하고 있습니다. 

- 가옥 및 용지 임차에 의한 토지사용권 취득

   외국투자기업은 임차인으로 국유기업, 도시집단기업, 기타 경제조직이나 개인으로부터 직접 건물 및 용지의 임차계약을 체결하고 임대인에게 임대료를 납부함으로 토지사용권을 취득할 수 있습니다.

   주의하여야 할 점은 가옥임대는 사실상 가옥에 따른 토지를 함께 임대하는 것이므로 중국의 현행법률에 따르면 가옥임대범위내의 토지사용권을 양도방식으로 합법적으로 취득하는 것입니다.

   그러나 만약 행정배당토지라면 임대인이 우선 시•현 토지관리부서에 양도수속을 다시 하고 양도금을 보충납부하여야 하며 정부의 비준을 거쳐 양도할 수도 있지만 그럴 경우에는 토지 양도차익을 정부에 납부해야 합니다. 그렇지 않으면 위법행위가 됩니다.

- 재양도방식에 의한 토지사용권 취득

   외국투자기업은 양도방식으로 토지사용권을 취득한 토지사용자로부터 토지사용권을 구매할 수 있습니다. 토지사용권 재양도인은 원양도계약에 규정한 양도조건에도 부합하는 자이어야만 토지사용권의 재양도가 합법적입니다.

   만약 토지사용권 매도인이 토지를 행정배당방식으로 취득하였을 경우에는 양도수속을 다시 하거나 정부의 비준을 거쳐 양도한 부분 토지수익을 정부에 납부해야 합니다. 그렇지 않으면 불법양도 행위가 됩니다.

[집체소유토지의 사용]

   농촌 집체소유 토지의 양도, 임대는 불가능하나 집체경제조직은 해당 지역 토지이용 총괄 계획에 따라 확정된 건설용지를 사용하여 기업을 설립하거나, 그 토지사용권을 출자하여 지분참여 또는 연합경영 등 형식으로 다른 單位, 개인과 공동기업을 설립할 수 있습니다. 

   - 이 경우 현급이상 인민정부 토지행정 주관부서에 기업설립신청을 하고 비준을 받아야 하고 농용지를 사용하려면 그 전용(轉用)절차를 밟아야 합니다.

   그러나 실제로 외국투자자들이 집체토지의 소유자인 향정부, 진(鎭)정부 또는 촌민위원회와 집체소유토지의 양도계약이나 임대계약을 체결한 후 토지를 사용하는 경우가 많은데 이는 중국의 토지법에 위반되는 행위이고 이런 토지에 건설된 건축물이나 시설물은 불법으로서 법적 보호를 받지 못합니다.

   중국 현행 법률은 향정부, 촌정부 등 집체토지 소유자가 외국투자자와 합작하여 외상투자기업을 설립할 수 있는지, 그 설립절차는 어떠한지에 대하여 아직 명확히 규정하지 않고 있습니다.

   따라서, 일반적으로는 외상투자기업은 오직 국유토지를 사용할 수 있고 집체소유토지에 대해서는 우선 국유토지로의 전용절차를 밟거나 해당기관의 비준을 거쳐 사용이 가능하다고 해석하고 있습니다.

[국유토지로 전용한 후 양도 또는 행정배당하여 사용]

   집단토지는 외국투자기업에 직접 양도하거나 임대하지 못하므로 먼저 시•현 정부에서 집단토지를 국유토지로 전용한 다음 규정에 따라 외국투자기업에 양도하거나 행정배당하여 사용하게 됩니다. 

[비준을 득한 후 사용]

   농촌 집단경제조직 또는 향진기업이 그가 사용하는 토지를 평가하여 외국기업과 합자기업 설립시 투자하여 지분참여를 하는 경우이며 해당토지에 대해서는 합자기업이 시•현 토지관리부서에 사용신청하고 성급 정부에서 규정한 심사•비준 권한에 따라 현급이상 인민정부에 보고하여 비준을 받아야 합니다.

   단 이 경우에도 합자회사로의 합법적인 권리이전수속을 할 수 없게 되어 사실상 중방은 실제로 토지사용권을 출자하지 아니한 채 합자회사가 중방의 집체소유토지를 빌려 사용하는 형태로 되는 것이고 이런 토지에 대한 사용권은 다시 합법적으로 양도, 저당, 임대할 방법도 없음을 주의하여야 합니다.

<자료출처: 중소기업진흥공단 해외벤처넷>

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